¿Estás pensando en vender casa este año y no sabes ni por dónde empezar? Tranquilo, no eres el único. Entre papeleos, visitas, impuestos y decisiones, vender una vivienda en España puede parecer una carrera de obstáculos. Pero no te preocupes, en este artículo te contamos todos los pasos para vender una casa en 2025, desde el momento en que decides ponerla a la venta hasta la firma ante notario.
¿Listo? Pues vamos allá.
Tabla de contenidos
- Evaluar si es buen momento para vender
- Fijar un precio óptimo
- Reunir la documentación necesaria
- Preparar la vivienda para las visitas
- Publicar y promocionar tu casa
- Negociar con los compradores
- Firmar el contrato de arras
- La firma ante notario y el cambio de titularidad
- ¿Y los impuestos al vender casa?
- Casos especiales de Venta
- Conclusión
- Preguntas frecuentes
1. Evaluar si es buen momento para vender
Antes de meterte en faena, conviene echar un vistazo al panorama inmobiliario. ¿Está el mercado al alza? ¿Va a continuar aumentado el valor de la vivienda o puede bajar? ¿He comprado hace un año como vivienda habitual, puedo vender? En 2025, factores como los tipos de interés, la inflación o las ayudas a la compra pueden jugar a tu favor... o en tu contra.
Un pequeño consejo: habla con una agencia o un asesor inmobiliario de confianza para que te orienten sobre el mercado en tu zona y las implicaciones fiscales a la hora de vender. Eso te dará pistas para saber si ahora es un buen momento o si conviene esperar un poco más.
2. Fijar un precio realista (y competitivo)
Este paso es clave. Si te pasas de ambicioso, tu anuncio se quedará meses y meses dando vueltas sin recibir visitas. Si te quedas corto, puedes perder dinero.
¿La solución? Estudiar el mercado.
Busca precios de inmuebles similares en portales como Idealista o Fotocasa. Y si puedes, solicita una tasación profesional. Es un gasto que merece la pena si quieres vender bien y rápido.
3. Reunir la documentación necesaria
Ojo con este punto, porque sin los papeles en regla no hay venta posible. Aquí va una lista con lo que necesitas:
- Título de Propiedad (escrituras de compraventa, herencia, donación, etc).
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- Certificado energético (obligatorio para vender)
- Últimos recibos del IBI y comunidad
- Certificado de estar al corriente de pagos de comunidad
- En algunas comunidades además podrán exigirte documentación adicional (ejem: cédula de habitabilidad, estatutos de la comunidad de propietarios)
- En casos especiales (certificado/autorización de transmisión [VPO])
- Plano del inmueble (si lo tienes, suma puntos)
- ¿Y si la casa tiene hipoteca? No pasa nada, es algo habitual. Puedes venderla igualmente, pero tendrás que cancelarla ante notario, o que el comprador la subrogue (dependiendo del acuerdo) para ello también será necesaria solicitar el certificado de deuda pendiente o deuda cero según corresponda.
4. Preparar la vivienda para las visitas
Una casa bonita, limpia y bien iluminada se vende antes. Así de claro. No hace falta meterse en obras, pero sí conviene arreglar desperfectos, ordenar bien y crear un ambiente acogedor.
Este proceso es lo que en el sector inmobiliario se conoce como home staging, y puede marcar la diferencia. Si el comprador se imagina viviendo allí, vas por buen camino.
5. Publicar y promocionar tu casa
Ahora toca enseñar tu casa al mundo. Lo habitual es usar portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Habitaclia…). Pero ojo: no vale con subir cualquier foto y poner dos frases.
Prepara un anuncio con buenas fotos, un plano con descripciones y dimensiones reales de cada estancia, descripción clara y honesta, y datos clave (metros, orientación, extras, gastos de comunidad...). Y si puedes, añade un vídeo o un tour virtual. ¡Eso vende!
Si decides hacerlo por tu cuenta, no vas a dar abasto entre las llamadas de agencias y particulares, y aunque pongas abstenerse agencias, las empresas tenemos un equipo comercial que se va a encargar de llamarte si eres un particular. ¡Todas lo hacemos, es nuestro trabajo!
6. Negociar con los compradores
Si el precio es justo y tu casa está bien presentada, las visitas empezarán a llegar. Y con ellas, las ofertas.
Ten en cuenta que lo normal es que los compradores intenten negociar. Aquí tienes que tener paciencia, saber hasta dónde estás dispuesto a ceder y actuar con seguridad.
¿Te hacen una buena oferta? Entonces toca cerrar el trato.
7. Firmar el contrato de arras
El contrato de arras es un documento en el que ambas partes se comprometen a cerrar la venta en un plazo determinado. El comprador suele entregar una señal (normalmente el 10% del precio), que se descuenta del total el día de la firma.
Este contrato protege a ambas partes: si el comprador se echa atrás sin motivo, pierde la señal. Y si el vendedor se arrepiente, tiene que devolver el doble. Así que ojo con firmarlo sin estar seguro.
8. La firma ante notario y el cambio de titularidad
¡Último paso! La venta se hace oficial el día de la firma ante notario. Allí se firma la escritura de compraventa, se entrega el cheque (o la transferencia) y se hace el cambio de titularidad.
Después, el comprador se encarga de inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad. Y tú... ¡Te despides de tu casa!
9. ¿Y los impuestos al vender casa?
Sí, vender casa conlleva algunos impuestos que no puedes pasar por alto:
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor al Ayuntamiento por el aumento de valor del terreno.
- IRPF por ganancia patrimonial: si vendes por más de lo que compraste, tienes que declarar esa ganancia en la renta.
En algunos casos, puedes estar exento (por ejemplo, si reinviertes en tu vivienda habitual o si eres mayor de 65 años y vendes tu residencia habitual). Consulta siempre con un asesor fiscal para evitar sustos.
10. Casos especiales de venta
Vivienda de Proteción Oficial
Si se trata de un inmueble que esté protegido (VPO, VPP, VPPL…), comúnmente la gente les llama viviendas de protección oficial, pero hay diferencias en los distintos tipos de protección o promoción, dependiendo de la protección se deberá acudir a la agencia de la vivienda correspondiente y solicitar el certificado que te permita la transmisión.
Venta de proindivisos
¿Qué sucede cuando hay un inmueble con más un propietario propietarios, pero uno o varios NO quieren vender? ¿Qué se hace en estos casos? Aquí la situación hace que las opciones sean limitadas, aunque, por otro lado, hay que decir que la ley está de nuestra parte, por lo que al final terminará pudiendo vender, pero puede ser un camino largo y muy cuesta arriba. En VIGONTE tenemos experiencia tratando estos casos y habiendo realizado operaciones de compraventa de proindivisos, sabemos exactamente como ayudarle.
¿Qué es la Nuda Propiedad?
Suele ser una opción muy recomendada para nuestros mayores, que tal y como están las cosas y el encarecimiento de la vida, puede ser de mucha utilidad para que nuestros padres, abuelos que ya pagaron su casa, puedan tener una jubilación digna. La cuestión es que el propietario va a vender la casa, va a recibir el dinero, y va a continuar viviendo en ella hasta que fallezca. Lógicamente, el valor de venta no será el mismo, que el valor actual de mercado en ese momento.
Alquiler con Opción a compra
Dada la dificultad de los más jóvenes para acceder a una hipoteca y, por tanto, comprar su primera vivienda, la figura de alquiler con opción de compra está siendo cada vez más habitual que años atrás. Se trata de un alquiler de vivienda habitual, pero con matices, pues como bien dice su nombre hay una opción de compra.
Y si la figura jurídica de opción de compra existe. Pero será importante como siempre en estos casos hacerlo como es debido y redactar tanto el contrato de alquiler como el de opción de compra (sí, habéis leído bien, se realiza dos contratos) con ello se consigue que aun en el caso de que la compra por A o B motivo no se llegase a efectuar, el alquiler continuaría siendo válido. Es aconsejable que contacte con una agencia inmobiliaria especializada.
11. Conclusión: ¿es complicado vender casa en 2025?
Como ves, vender casa en España en 2025 requiere tiempo, organización, estar bien asesorado y una clara estrategia para sacar el máximo partido a tu propiedad. Pero no es un imposible. Con la ayuda adecuada y siguiendo estos pasos, puedes vender tu vivienda sin volverte loco en el intento.
Lo más importante: no improvises. Rodéate de buenos profesionales, mantente informado y, sobre todo, piensa siempre como un comprador. Si tú no comprarías tu casa en las condiciones en las que está… ¡Difícilmente lo hará otro! Llámanos y nos encargamos de todo por tí.
12. Preguntas frecuentes
¿Puedo vender casa si aún tiene hipoteca?
Sí, puedes venderla. Lo habitual es cancelar la hipoteca con el dinero de la venta o permitir que el comprador la subrogue si el banco lo autoriza. Si se lo encargas a una agencia profesional, ellos se encargarán de todo.
¿Cuánto se tarda en vender una casa en España?
Depende mucho de la zona, el precio y el estado del inmueble. De media, puede tardarse entre 3 y 6 meses. No obstante, con una estrategia definida y un precio acorde al mercado, incluso en un mes puede estar vendido perfectamente.
¿Necesito una inmobiliaria para vender?
No es obligatorio, pero puede facilitarte mucho el proceso. Las agencias se encargan de los anuncios, las visitas, las negociaciones y los papeleos. Tú decides si te compensa la comisión. Con VIGONTE puedes vender tu propiedad por una tarida de 3.000€.
¿Compré para primera vivienda habitual, puedo venderla al año siguiente?
La respuesta corta sería NO, y es que para que se considere vivienda habitual debes haber vivido en ella los últimos 3 años de forma continuada. Entonces la pregunta del millón, ¿que hago si necesito vender urgente? Como evito sanciones por parte de hacienda, y si recibí algún tipo de bonificación en mi hipoteca, ¿tengo que devolverla?
Existen casos excepcionales que podrían considerarse forzosos, y hacemos hincapié en el podrían. Deberá estudiarse muy bien en cada caso concreto, pues a veces incluso los mismos técnicos de hacienda han sabido si correspondía o no aplicar la exención. Por suerte tiene a su disposición un equipo de agentes inmobiliarios en VIGONTE que podrán estudiar su caso y darle el mejor asesoramiento.
¿Estoy casado, puedo vender mi vivienda habitual si es sólo mía a título privativo?
Sí y no. Si hablamos de que es la vivienda habitual de la sociedad conyugal (el matrimonio), aun cuando la hubieras comprado con carácter privativo y con anterioridad al matrimonio, habrá que tener en cuenta, si sobre esa vivienda se ha estado pagando una hipoteca, si uno de los cónyuges (marido o mujer) autorizan a la venta. En el caso de sí que autorice, deberá comparecer el día de la firma de escrituras, así como lo oyes, aunque no haya puesto un duro durante todo ese tiempo que fuera destinado a la hipoteca.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
En ese caso, no pagarás IRPF por ganancia patrimonial. Eso sí, guarda todos los justificantes para poder demostrarlo si Hacienda lo pide.
¿Puedo vender sin certificado energético?
No. El certificado energético es obligatorio para vender casa desde 2013. Si no lo tienes, te arriesgas a una sanción. Existen casos de exención pero no se aplica a la gran mayoría de inmuebles, si lo tuyo es una vivienda como cualquier otra deberás tener dicho certificado.
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